郝倩

　　8月5日上午，苏州举行了2009年最大规模的土地拍卖，到场房企达29家之多。经过多轮竞拍，保利房地产以19.9亿元击败中海英奥置业拿下了本次拍卖规模最大的住宅用地14号地块，楼面价达7549元，溢价108.28%，成就苏州“新地王”。

　　类似的市场片断最近在上海、广州以及杭州、南京等热点城市轮番上演，楼市行情的大逆转，信贷充裕等政策利好，为“地王”复出创造了良好的市场条件。而且，货币充裕的流动性在楼市的“泄洪”远未结束。

　　6月份开始陡然增加的高溢价拿地或许仅是个开始。北京师范大学金融研究所所长钟伟对CBN记者明确表示“未来‘地王’将继续诞生，这在现在看来已不可避免”。

　　宏观经济尚未完全恢复，但是买入土地的热情始终未见停歇，从买地到卖楼，这一条产业链俨然变为一场玩弄于开发商及相关利益者股掌之中的资本游戏。

　　高价“抢地潮”

　　7月23日，上海集中放出一批土地，引起大批开发商哄抢。

　　当天15：30，上海南泉北路房地大厦，30亿在10分钟内落槌。在现场，“刷卡”入场拍地的除金地、龙湖、华润等地产商外，更传闻有香港开发商携20亿前来竞拍，殊不知这个价码仅是最终成交价的66.7%。

　　“新地王”的诞生过程颇具戏剧性：原计划15:30开始的赵巷地块竞拍活动,由于金地集团在现场竞拍开始之前5分钟出手进行网上申报，导致已经入场的其余房企集体放弃出价,现场竞价阶段不战而终。金地集团以其网上报价30.48亿元竞得该地，楼面地价达到14495元/平方米，而30.48亿元这一最终成交价格也是起拍价格的322%。

　　楼面地价1.44万元/平方米，这一价格比2007年龙湖拿的8号地块楼板价涨了40.5%，比起拍价9.46亿元涨了222%。

　　这是上海今年以来土地面积最大的宅地，占地面积23.7万平方米。该幅地块的起拍价格为9.46亿元,楼板起价4500元/平方米。截止到7月21日16时,共有85家房企领取申请书,11家房企提出竞买申请。仅第一轮报价,该地块的报价已达21亿元（楼面地价过万元/平方米）,高出起拍价122%。

　　故事远没有结束。7月17日刚刚公布的上海市国有建设用地使用权挂牌出让第51号公告，其中多幅地块的申请出让书领取人数接近30家。

　　2009年上半年，上海住宅用地平均溢价水平为45%，同比增加114%。6月，上海成交地块溢价水平位居全国之首。上海推出的住宅用地受到开发商的“疯抢”，5宗住宅用地全部高溢价成交。5宗地块平均溢价水平为119%。

　　其中，宝山区高境镇金家巷南侧地块溢价水平为142%，创下今年上海成交地块最高溢价水平。

　　在“抢地”这个问题上，上海绝非个案。根据中指研究院提供给CBN记者的统计数据：广州，6月推出的5.4万平方米土地本月全部成交。天河区珠江新城D8-C3地块受到热抢，该地块虽然只有6349平方米，但经过60轮的现场竞价被广州城建豪爽拿下。2009年上半年，深圳住宅用地成交价格持续走高，特别是6月，住宅用地楼面价格为4803元/平方米，成为今年月度最高楼面地价。纵观深圳今年土地市场，住宅用地全部成交，没有出现流拍现象，与去年土地市场全然相反。

　　同样，在上半年最为炙手可热的北京市场，住宅用地平均溢价水平为60%，高于去年同期的55%。今年6月，北京“抢地”大战频现，拉升了地块成交价格。单价“地王”一周刷新两次。

　　谁在“助力”地王

　　开发商拿下“地王”之后，账外收益远高于账内收益。他们有诸多理由一掷千金买入昂贵土地。

　　拿下上海“新地王”之后，在现场参与竞标的金地副总经理宋涛明确表示，30亿元拿下该优质地块，非常便宜。而黯然离场的龙湖地产虽然不愿透露其心理价位，但也表示“心理价位未到达30亿元，但相差不多。”

　　业内人士也开始重新“计算”房价。CBN记者了解到，目前该板块周边的房价约1.8万~3万之间，叠加别墅1.8万，双拼接近3万，独栋也才3万。根据易居中国分析师薛建雄对CBN记者的预期，当地房价完全有翻番的潜力。

　　昂贵土地与昂贵房产一样具有价格蔓延效应，这种相互“捧场”已有先例。

　　6月初，广州珠江新城新“地王”刚刚诞生，已有楼盘紧接着推出80多套新货，均价接近2万元／平方米。另有开发商坦言在“地王”诞生当天卖了20多套房，并预备在第三天涨价5％。

　　“大多数楼盘都有1000元到3000元/平方米的涨价，提价幅度在10%到15%左右。假设拿地的企业本身在本区域就拥有在售楼盘，那么其因涨价所获的额外收益本身就抵消了地价的相当部分。”广州有中介机构分析称。

　　即使存在营销策略上的微小分歧，开发商在定价上依然保持惊人的一致。假设以“地王”所在地为原点，涨价的区域效应将以一个板块为半径展开。如同“轮流坐庄”，随着开发商的日益规模化，他们完全可以相互抬价，拥有“以时间换空间”的资本。

　　“成交火爆以及价格上扬又给开发商带来良好预期，加之通货膨胀，他们没有不大举买入土地得以‘保值’的道理。”钟伟对CBN记者称。同时，唯有高价囤地，他们才可能不断扩大市值和影响力，在2007年时也是如此。

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